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La question du logement est centrale dans ce projet, puisqu’il s’agit d’abord de modifier le coeur de Gradignan en y densifiant la population. Du cimetière à Cayac dans un sens, de l’Ermitage à Laurenzanne dans l’autre sens, ce sont au total 815 logements qui sont actuellement prévus.
Le projet de ZAC posera de nombreuses questions (équipements publics, activité commerciale, circulation...) que nous aurons le temps d’aborder quand le projet s’affinera. Il est cependant suffisamment avancé, dans cette phase "d’études pré-opérationnelles" pour que nous soulevions quelques questions.
Ces études portent sur les modifications envisagées et les programmes de construction dans 19 ilots répartis dans le centre ville. Pour chaque ilot, on détaille les contraintes (liées en particulier à la maîtrise du foncier : communale, Ville de Bordeaux ou privée), les enjeux et le programme envisagé. Des logements sont prévus dans 17 des 19 ilots, avec des programmes de nature et taille variée. La mixité sociale semble à l’ordre du jour, puisque l’on compte 245 logements sociaux (mais seulement 40 de la catégorie la plus sociale), soit 30 % du total.
Si l’on analyse plus finement les choses, on peut noter que les programmes les plus proches du coeur de ville (Place Roumegoux, près de la Poste) font la part belle au privé. Par ailleurs, on sait que Gradignan ne respecte toujours pas la loi Besson sur le pourcentage minimal de 20% de logements sociaux (selon M. Labardin, nous serions proches des 17%, mais les chiffres officiels les plus récents, fin 2010, sont de 15.08 %). Les derniers chiffres officiels du PLH (Plan Local de l’Habitat - 2007) indiquent que, dans la commune, 873 ménages sont demandeurs d’un logement social. Pourquoi ne pas profiter d’un programme de grande ampleur pour avancer plus vite ? Les 245 logements sociaux prévus dans le cadre de la ZAC feront gagner moins de 1 %, alors que, selon M. Labardin lui-même, il suffit de "50 % de logements privés pour rentabiliser l’opération immobilière" ?
Une autre question, pas neutre, est celle de la taille des logements prévus. Nous avions entendu la voix d’habitants, lors des ateliers organisés dans le cadre de l’Agenda 21. Ils dénonçaient la difficulté à trouver de petites surfaces à Gradignan. Deux types d’habitants ont des problèmes :
les couples "mûrs" dont la taille du foyer s’est réduite avec le départ des enfants. Ils aimeraient pouvoir déménager dans des appartements plus petits que ceux qu’ils occupent, et libérer leur propre logement, mais ils ne trouvent rien ;
les jeunes adultes, y compris ceux issus de familles gradignanaises, qui ne trouvent pas de logements de petite taille pour une première installation.
Inadéquation entre l’offre et la demande en termes de taille de logement
Ce problème est bien réel. Les chiffres de l’INSEE les plus récents de l’INSEE (juin 2010) indiquent que seulement 40 % des logements sont des T1/T2/T3, alors que près d’un logement sur quatre compte 5 pièces ou plus. Ces mêmes statistiques indiquent que seulement 22.3 % des ménages sont des couples avec enfants (contre près de 40 % de personnes seules et plus de 20 % de couples sans enfant). L’étude d’impact rédigée par le cabinet d’urbanisme Augier écrit (p. 84) : "La commune a pris conscience de l’inadéquation existante entre l’offre et la demande en logement. La volonté communale est cependant la construction de logement de taille importante afin d’accueillir des ménages avec enfants pour assurer le maintien des services publics"... comme si nous n’étions pas tous, quel que soit notre âge, usagers et demandeurs de services publics !
La population communale vieillit, et il est logique de vouloir attirer un e population plus jeune. Pourquoi ne pas développer le parc de logements de taille intermédiaire ? Ils permettraient de faciliter l’accès au logement pour les jeunes adultes. Ils permettaient aussi aux gradignanais plus âgés de rester dans la commune avec des logements plus adaptés à leurs besoins, voire à leurs moyens, puisque les impôts locaux ne cessent de grimper. Cette question mérite d’être approfondie. Nous proposons de profiter du programme d’ampleur qui se dessine pour y réfléchir sereinement.
Denys Breysse, conseiller municipal